Opinion : Pourquoi il ne faut pas considérer les courtiers en prêts hypothécaires comme de simples exécutants des demandes

Le nombre d'emprunteurs qui s'attendent à obtenir des offres hypothécaires rapides et fluides sans fournir les données essentielles requises pour rendre ces offres exécutables augmente. C'est un état d'esprit devenu courant — mais qui résiste rarement lorsque le dossier arrive à l'étape de la vérification de crédit.
Récemment, nous avons reçu une demande officielle soigneusement préparée, comprenant une longue liste d'exigences : taux d'intérêt fixe, taux APR, détails des paiements, noms des prêteurs, conditions de pénalité, et droits de remboursement anticipé. Bien que l'emprunteur insistât pour ne pas effectuer de vérification de crédit, il voulait en revanche des comparaisons précises pour plusieurs scénarios. Il a joint à la demande un document Word contenant ses données financières, y compris le revenu, la cote de crédit, et les spécifications du bien.
L'e-mail fournissait également une analyse détaillée des offres qu'il avait reçues auparavant, qu'elles soient garanties ou non. Il était clair que plusieurs courtiers et banques avaient probablement reçu cette même demande.
Et bien que le message ait semblé professionnel en apparence, il révélait un état d'esprit préoccupant qui grandit progressivement. Certains emprunteurs traitent désormais le processus hypothécaire comme s'ils achetaient un forfait téléphonique mobile, s'attendant à des offres instantanées et sans complications, avec un minimum d'effort. Ils veulent un service complet sans fournir une divulgation complète.
Cela ne correspond pas à la nature de ce processus.

Pourquoi les offres hypothécaires deviennent sans valeur sans contexte complet

Les courtiers hypothécaires peuvent fournir des fourchettes de prix générales sans vérification de crédit ni documents justificatifs, mais ce ne sont pas de véritables offres ; ce sont des estimations approximatives basées sur des hypothèses.
Si vous demandez le taux d'intérêt le plus bas sans fournir d'informations complètes sur vos revenus, votre dossier de crédit, la source de votre acompte, et les coûts du bien, vous pourriez obtenir une offre qui semble attrayante mais qui ne s'applique pas réellement à vous.
Prendre une décision basée sur ces chiffres peut entraîner une grande déception lorsque le dossier arrive à l'étape de la vérification.

Une cote de crédit élevée ne suffit pas à elle seule

Beaucoup d'emprunteurs sont fiers de posséder une cote de crédit supérieure à 800 comme preuve d'un faible risque. Une demande récente comprenait une cote Borrowell de 814 — un chiffre qui semble excellent, mais qui n'est pas suffisant à lui seul.
La profondeur du dossier de crédit est aussi importante que la cote elle-même. J'ai rencontré de nombreux emprunteurs avec des cotes élevées mais des dossiers « légers » : une seule carte de crédit avec une limite basse et aucun prêt. Cela ne constitue pas un historique suffisant pour évaluer la capacité de l'emprunteur à gérer le crédit.
Un dossier de crédit léger peut entraîner un refus de la demande, même si la cote est élevée. Sans accès au rapport de crédit complet, aucun prêteur ne peut évaluer l'admissibilité avec précision.

Nécessité de la clarté et de la vérifiabilité des revenus

L'emprunteur a indiqué dans la demande un salaire de base ainsi qu'une prime habituelle. Mais il n'était pas clair si la prime était incluse dans le chiffre mentionné ou si elle était éligible à être prise en compte.
Les prêteurs ne se fient pas aux déclarations. Si une partie du revenu est variable — comme les commissions ou les primes — un historique de deux ans doit être fourni pour prouver ce revenu via les documents fiscaux ou les formulaires T4, ainsi qu'un talon de paie récent.
La prime peut être, dans ce cas, le facteur décisif pour l'admissibilité ou non. Cependant, le demandeur n'a pas précisé comment la gérer malgré sa demande d'offres précises.

Les données sur l'acompte sont un élément incontournable

L'emprunteur s'est contenté de mentionner une « disponibilité de liquidités » pour l'acompte.
Cela peut sembler un détail mineur, mais c'est fondamental. Les prêteurs sont tenus de vérifier la source des fonds utilisés pour le premier paiement. Les économies, les fonds de retraite RRSP, et les dons de membres directs de la famille sont acceptables. Mais si les fonds sont en espèces, d'où viennent-ils ? Sont-ils restés sur le compte pendant 90 jours ? Leur origine est-elle locale ou étrangère ?
Toute ambiguïté ou manque de ces données peut entraîner un retard ou un refus de la demande, même si le taux d'intérêt semble excellent.

Les coûts du bien affectent directement l'admissibilité

L'emprunteur n'a pas mentionné la valeur des taxes foncières ni si le chauffage était inclus dans les frais de copropriété. Ces détails peuvent sembler mineurs, mais ils affectent directement les ratios de service de la dette utilisés pour déterminer le montant hypothécaire auquel l'emprunteur est admissible.
Ignorer ces détails signifie que toute offre faite sera basée sur des hypothèses — et ces hypothèses peuvent faire échouer l'approbation plus tard.

On ne peut pas combiner le taux d'intérêt le plus bas avec la plus grande flexibilité

Cet emprunteur voulait obtenir le taux d'intérêt le plus bas, avec de larges droits de remboursement anticipé, et des pénalités justes en cas de rupture de l'hypothèque.
Ces deux exigences — flexibilité maximale et prix minimum — se rencontrent rarement dans un seul produit.