Controverse parmi les courtiers en hypothèques au Canada après que certains aient eu recours à des menaces réglementaires pour remporter des contrats

Toronto – (La Presse Canadienne / Bloomberg)

Un récent différend entre des courtiers hypothécaires au Canada a suscité une large controverse dans le secteur, après qu’un courtier ait révélé des tentatives de concurrents d’utiliser des menaces réglementaires et des formulations juridiques pour exclure leurs rivaux des transactions, une pratique qualifiée par des observateurs de « illégale au sens strict, mais immorale et nuisible à la réputation de la profession ».

L’affaire a commencé lorsqu’un bureau de courtage a perdu une transaction hypothécaire avec un client qui avait obtenu une approbation bancaire à un taux d’intérêt de 3,94 % sur un prêt fixe de trois ans. Quelques jours plus tard, le client l’a informé qu’un autre courtier lui avait offert un taux inférieur de 3,89 % — un taux qui n’était pas alors disponible sur le marché réglementé des courtiers.

Par la suite, il s’est avéré que le courtier concurrent avait réduit le taux apparent en utilisant une partie de sa commission comme soutien implicite à la transaction, une pratique courante connue sous le nom de buydown, mais souvent non divulguée au client.

Menace explicite au nom de l’autorité de régulation

Après que le client ait annulé la demande initiale, le courtier original a reçu un courriel au ton sévère demandant une confirmation écrite de l’annulation dans les 48 heures, incluant une menace de déposer une plainte auprès de l’Autorité de réglementation financière de l’Ontario (FSRA) en cas de non-réponse.

Selon le courtier, ni le style ni les termes utilisés n’étaient de la rédaction du client, mais ont été dictés directement par le courtier concurrent dans le but de faire pression pour récupérer le dossier.

Faille dans le système bancaire

 Le problème réside dans le fait que certaines banques canadiennes n’autorisent qu’un seul courtier à gérer le dossier d’un client à la fois, ce qui signifie qu’un nouveau courtier ne peut soumettre une demande que si la première est annulée. Les courtiers affirment que cette politique, bien qu’efficace pour éviter la duplication, est parfois exploitée à des fins concurrentielles déloyales.

Et bien que l’autorité de régulation ne prenne pas de mesures disciplinaires dans de tels cas en l’absence d’infraction légale, les experts estiment que le recours aux menaces réglementaires pour éliminer la concurrence nuit à la confiance des clients et affaiblit la cohésion de la profession de courtage immobilier.

« Problème professionnel et non réglementaire »

Le courtier qui a révélé l’affaire a confirmé qu’il ne réclame pas de nouvelles législations, mais a appelé ses collègues à élever le niveau de transparence et de professionnalisme, déclarant :

« Nous ne pouvons pas continuer à exploiter le langage de conformité et les lois comme une arme les uns contre les autres. Si nous persistons, nous perdrons le respect qui accompagne le professionnalisme. »

Il a ajouté que cacher les détails des incitations monétaires (cashback) ou des réductions de commissions aux clients constitue une « tromperie indirecte », appelant à l’harmonisation des normes de divulgation.

Appels à l’unification des prix à l’image du Royaume-Uni

Le rapport a indiqué que le marché britannique ne connaît pas de telles dérives, car tous les courtiers et agences bancaires opèrent selon une grille tarifaire unifiée qui ne permet pas la concurrence par des « astuces de tarification », mais uniquement sur la base du service et de la qualité.

Les experts avertissent que la poursuite de ces pratiques au Canada pourrait entraîner une érosion de la confiance entre les courtiers eux-mêmes et affaiblir l’image du secteur auprès des prêteurs et des clients, à un moment où la concurrence s’intensifie et où les pressions réglementaires augmentent en raison du ralentissement de l’activité du marché immobilier.