أثرياء بالمنازل وفقراء بالسيولة.. متى يكون الرهن العقاري العكسي خياراً مناسباً؟

أعاد ارتفاع تكاليف المعيشة وضغوط التقاعد فتح النقاش في كندا حول الرهن العقاري العكسي، وهو منتج مالي يتيح لكبار السن الاستفادة من جزء من قيمة منازلهم من دون الحاجة إلى البيع أو الانتقال، لكنه يحمل في المقابل تكاليف مرتفعة ومخاطر طويلة الأجل يجب فهمها بدقة قبل اتخاذ القرار.
ويستهدف هذا النوع من التمويل أصحاب المنازل الذين تبلغ أعمارهم 55 عاماً أو أكثر، ويملكون عقارات ذات قيمة مرتفعة لكنهم يعانون نقصاً في السيولة أو محدودية في الدخل الشهري.
وبموجب الرهن العكسي، يمكن لصاحب المنزل الحصول على ما يصل إلى 55% من قيمة حقوق الملكية المتراكمة في العقار، إما على شكل دفعة واحدة أو دفعات دورية، من دون أن تُعامل هذه الأموال كدخل خاضع للضريبة.
وعلى خلاف الرهن التقليدي، لا يلتزم المقترض بسداد أقساط شهرية منتظمة. بل يتراكم أصل الدين والفائدة مع مرور الوقت، ويُسدَّد المبلغ عند بيع المنزل أو انتقال المالك منه أو وفاته.
وفي حال وفاة صاحب المنزل، تنتقل مسؤولية السداد إلى التركة، وهو ما يعني أن قيمة الدين المستحق تُخصم من حصيلة بيع العقار قبل توزيع ما يتبقى على الورثة.
ويحتفظ صاحب المنزل بملكيته القانونية للعقار طوال مدة القرض، كما لا يمكن إجباره على مغادرته طالما يلتزم بالشروط الأساسية، مثل دفع ضرائب العقار، والحفاظ على التأمين، وعدم ترك المنزل يتدهور بما يؤدي إلى انخفاض قيمته.
وتوفر القواعد الكندية أيضاً حماية للمقترض من أن يصبح مديناً بمبلغ يتجاوز القيمة السوقية للمنزل، وهو ما يحد من مخاطر انتقال ديون إضافية إلى الورثة.
لكن الكلفة تبقى عاملاً أساسياً في القرار، إذ تكون أسعار الفائدة على الرهون العكسية عادة أعلى بنقطتين أو ثلاث نقاط مئوية من أسعار الرهون التقليدية، كما تضاف إليها رسوم التقييم والاستشارات القانونية والإغلاق، وقد تُفرض غرامات عند السداد المبكر.
ومع تراكم الفائدة على مدى سنوات، يمكن أن تتآكل نسبة كبيرة من حقوق الملكية في المنزل، ما يجعل المنتج أقل ملاءمة لمن يرغبون في الحفاظ على قيمة العقار لأبنائهم أو ورثتهم.
ويرى مخططون ماليون أن الرهن العكسي قد يكون مناسباً لشخص يريد البقاء في منزله طوال فترة التقاعد، ولا يعطي أولوية كبيرة لترك العقار أو معظم قيمته ضمن التركة.
وقد يساعد التمويل كبار السن على تغطية نفقات المعيشة، أو إجراء تعديلات ضرورية لجعل المنزل أكثر ملاءمة للحركة والسلامة، أو دفع تكاليف الرعاية، أو دعم الأبناء والأحفاد خلال حياتهم بدلاً من انتظار نقل الأموال عن طريق الميراث.
في المقابل، يحذر الخبراء من استخدام الأموال لتمويل نمط حياة غير مستدام أو لتغطية إنفاق ترفيهي مستمر، لأن هذا النوع من القروض يصعب التراجع عنه بعد تراكم الفوائد والرسوم.
ولا يعد تصغير المسكن خياراً عملياً دائماً، خصوصاً إذا لم تتوافر عقارات أقل تكلفة في المنطقة نفسها، أو إذا كان الانتقال سيبعد الشخص عن شبكة الدعم الاجتماعي والخدمات الطبية والمجتمع الذي عاش فيه لعقود.
ومع ذلك، قد توجد بدائل أقل تكلفة لبعض أصحاب المنازل، مثل بيع العقار والانتقال إلى وحدة أصغر، أو استخدام خط ائتمان بضمان المنزل بالنسبة لمن لا يزال لديهم دخل كافٍ، إذ توفر هذه الخيارات عادة أسعار فائدة أقل ومرونة أكبر في السداد.
كما قد يكون إعادة التمويل التقليدي خياراً في بعض الحالات، لكنه يتطلب قدرة مستمرة على دفع الأقساط وإثبات الدخل، وهو ما قد لا يتوافر لدى عدد كبير من المتقاعدين.
ويشدد المختصون على ضرورة دراسة التأثير الكامل للرهن العكسي على الدخل والتدفقات النقدية والضرائب والميراث والقدرة المستقبلية على الانتقال إلى سكن آخر.
فالقرار لا يتعلق فقط بالحصول على أموال سريعة، بل بكيفية تغيّر قيمة المنزل المتبقية مع مرور السنوات، ومدى قدرة صاحب العقار على تحمل تكاليف الصيانة والضرائب والتأمين طوال مدة القرض.
وفي النهاية، قد يكون الرهن العقاري العكسي أداة مفيدة لفئة محددة من كبار السن الذين يملكون منازل مرتفعة القيمة ويرغبون في البقاء فيها، لكنهم يحتاجون إلى سيولة لتحسين مستوى معيشتهم.
أما بالنسبة لمن يحرصون على حماية كامل قيمة العقار أو لديهم بدائل تمويلية أرخص، فقد تكون الخيارات الأخرى أكثر ملاءمة وأقل تكلفة على المدى الطويل.