لدى مؤسسة فكرية كندية خطة لمنع الشباب من الفرار من المراكز الحضرية بحثًا عن أماكن إقامة بأسعار معقولة.
كجزء من مشروع Toboggan Flats، تعمل Youthful Cities على خطة لتحويل المساحات المكتبية الشاغرة في المراكز الحضرية في كندا إلى مشاريع سكنية مشتركة للشباب الذين يكافحون من أجل دفع الإيجار في أغلى مدن البلاد.
وقال روبرت برنارد، المؤسس المشارك لمنظمة Youthful Cities، لموقع CP24.com: "بدأت مراكز المدن تصبح فارغة لأن الناس لم يعودوا إلى العمل". "لدينا هذه المساحات المكتبية الشاغرة التي يمكن أن تكون سكنًا حقًا.
وقال برنارد إن الوضع الحالي لسوق الإسكان في تورونتو يعني أنه يكاد يكون من المستحيل على الشباب أن يتحملوا تكاليف العيش في وسط المدينة.
"منذ سنوات، قمنا ببناء شقق سكنية للشباب للوصول إلى وسط المدينة وبنية شراء تلك الشقق. والآن، لا يستطيع الشباب حتى استئجار الشقق التي تم بناؤها للجيل الأخير من الشباب،"وبالتالي فإن التحديات تتصاعد".
وقال إنه بينما بدأت المدن حول العالم في بناء مساحات للعيش المشترك للشباب، إلا أنه مفهوم جديد نسبيًا في كندا.
قال برنارد:"لدينا طلاب في المساكن. لدينا كبار السن في منازل كبار السن. لدينا أشخاص يتشاركون المنازل ويتشاركون الحمامات والمطابخ والغسيل طوال الوقت، “إنها موجودة في كل مكان حولنا”.
"إن تحويل المساحات المكتبية إلى سكن مشترك هو نوع من البراعة التي تجلبها Toboggan Flats وقد تم تنفيذها في أماكن أخرى حول العالم، لا سيما في باريس، فرنسا، ولكنها المرة الأولى في كندا ونحن متحمسون لأن نفعل ذلك".
وقال برنارد إنه على الرغم من أن تحويل المساحات المكتبية إلى وحدات سكنية قد يكون مكلفًا، إلا أن نماذج العيش المشترك أكثر فعالية من حيث التكلفة ويمكن بناؤها بسرعة أكبر.
وقال "عندما تقوم بإنشاء مسكن أو شقة، يتعين عليك وضع السباكة في كل غرفة من تلك الغرف وهذا أمر مكلف للغاية ويستغرق وقتًا طويلاً... وهذا يعني أن التحويلات تواجه مشكلة في إنشاء مساكن بأسعار معقولة، وهو ما نركز عليه في Toboggan Flats".
"إذا أرادت الحكومات بناء مساكن في وسط المدينة، فهذه واحدة من أفضل الطرق التي يمكنهم من خلالها القيام بذلك وهي فعالة من حيث التكلفة وتم إعدادها بشكل جيد حقًا لهؤلاء العمال الشباب للمساعدة أيضًا في تعزيز الاقتصاد المحلي".
وقال إن تكلفة استئجار وحدة في مباني Toboggan Flats ستبلغ حوالي 1200 دولار شهريًا، بما في ذلك المرافق. وهذا من شأنه أن يوفر للمستأجر الشاب غرفة خاصة مفروشة بمساحة 175 قدم مربع مع حمام مشترك ومطبخ ومرافق غسيل الملابس.
اعتمادًا على تكوين مبنى المكاتب، قال برنارد إن بعض مساحات المعيشة المشتركة يمكن أن تشمل صالات رياضية أو أفنية على السطح، وقال إن أشياء مثل خدمات التنظيف أو دروس اللياقة البدنية يمكن أيضًا تضمينها في السعر.
وأضاف: "هدفنا هو أن تكون 100 في المائة من هذه المساحات عبارة عن مساكن ميسورة التكلفة".
وأشار إلى أن الشخص العادي الذي يتراوح عمره بين 25 و34 عامًا في كندا يحصل على ما يزيد قليلاً عن 50 ألف دولار سنويًا.
وقال: "إذا نظرنا إلى 30 في المائة من دخلك، وهو ما يقول الناس إنه ما يجب أن تنفقه على السكن... فهذا يعني 1250 دولاراً في الشهر". "غرفة نوم واحدة في وسط مدينة تورونتو تكلف أكثر من 2500 في الشهر".
وقال إن مركز الأبحاث أجرى مؤخرًا دراسة لتقييم الطلب على هذا النوع من ترتيبات المعيشة في كندا ووجد أن حوالي 30 في المائة من المشاركين قالوا إنهم سيكونون مهتمين جدًا بالإقامة في مساحة للعيش المشترك في مبنى مكاتب تم تحويله.
"إنها تحتوي على الكثير من الاهتمام".
وأضاف أن هناك العديد من الفوائد الاجتماعية للإقامة في أماكن العيش المشترك.
وقال برنارد:"إنها في الواقع بناء مجتمع داخل تلك المباني، إنها شبكة دعم رائعة والشباب هذه الأيام في كندا هم المجموعة الأكثر عزلة في المجتمع". "لذلك نريد إيجاد حل لذلك أيضًا".
وقال إنه في حين لم يتم الانتهاء من أي مشاريع حتى الآن، إلا أن هناك ثلاثة مبانٍ قيد التقييم في تورونتو، إلى جانب اثنين في هاميلتون وآخرين في كالجاري وأوتاوا.
الهدف من المرحلة الأولى من المشروع هو استكمال حوالي 2000 وحدة في جميع أنحاء كندا، مع تشغيل بعض هذه الوحدات في عام 2025.
وأضاف برنارد أنه بينما يخططون مبدئيًا لاستهداف مباني بأكملها للتحويل، إلا أن هناك إمكانية لتحويل طوابق معينة من المباني، بينما تستمر الطوابق الأخرى في العمل كمكاتب.
معدل الشواغر في المكاتب في تورونتو لا يزال مرتفعا
تزايدت المناقشات حول تحويلات المكاتب في تورونتو في السنوات الأخيرة بعد زيادة طفيفة في الأماكن الشاغرة في المكاتب في قلب وسط المدينة. تدرس مدينة تورنتو الآن أيضًا إمكانية السماح بتحويل بعض مباني المكاتب إلى وحدات سكنية في أعقاب أزمة القدرة على تحمل تكاليف السكن.
ووفقا لتقرير حديث نشرته شركة الاستشارات العقارية CBRE، بلغ معدل الشواغر في المكاتب في وسط مدينة تورونتو 18.1 في المائة في الربع الأول من عام 2024، وهو أعلى مستوى منذ التسعينيات.
ارتفعت الأماكن المكتبية الشاغرة بشكل كبير خلال جائحة كوفيد-19 حيث أصبح العمل عن بعد هو القاعدة بالنسبة للعديد من العاملين في المكاتب.
على الرغم من حدوث تحول كبير في عودة العمال إلى المكاتب في وسط المدينة بعد الوباء، إلا أن مباني المكاتب لم تتعاف بشكل كامل مع بقاء نماذج العمل الهجين في مكانها.
لكن الاماكن الشاغرة في المكاتب المرتفعة في وسط مدينة تورونتو قد لا تكون مدعاة للذعر، حيث يقول الخبراء إنهم متفائلون بأن القطاع سوف ينتعش، ولو ببطء.
قالت كارين تشابل، مديرة كلية بجامعة تورنتو، لموقع CP24.com: "أنا في الواقع متفائلة نوعًا ما بشأن تورونتو... إن وضع المكاتب في تورونتو أفضل بكثير مما هو عليه في الكثير من أمريكا الشمالية".
"على سبيل المثال، حتى لو كنا نقترب من معدل شغور بنسبة 20 في المائة في وسط مدينة تورونتو، فلدينا وضع في وسط مدينة سان فرانسيسكو حيث يبلغ معدل الشواغر 36 في المائة".
وقالت إنه بينما تشهد المساحات المكتبية في المشاريع الأحدث، مثل The Well، معدلات شغور منخفضة بشكل ملحوظ، فإن بعض المساحات المكتبية القديمة تكافح للعثور على مستأجرين.
وقالت إن مباني المكاتب القديمة التي نجحت في تأمين المستأجرين، عادة ما تجتذب المزيد من الأعمال التقليدية، مثل مكاتب طب الأسنان، حيث لا يكون العمل عن بعد أو العمل المختلط ممكن".
وأضافت شابل: "إذا نظرت إلى الصورة الكبيرة، وإذا نظرت إلى حالات الازدهار والكساد في المكاتب خلال القرن الماضي وكان هناك الكثير منها، فإن هذا ليس متطرفًا مثل بعض الحالات التي شهدناها. “إنه بالتأكيد لا يشبه ما نراه في بعض أسواق المكاتب جنوب الحدود”.
"أعتقد أننا في حالة جيدة جدًا ولكن التغيير بطيء وعلينا أن نتحلى بالصبر الشديد".
وقال آدم جاكوبس، رئيس قسم الأبحاث في شركة كوليرز كندا لإدارة الاستثمار، إنه من المحتمل أن يكون من السابق لأوانه البدء في التفكير في التحويلات واسعة النطاق في هذه المرحلة.
وأضاف: "أعتقد أننا سنشهد المزيد من الاستقرار على الأرجح خلال العام المقبل".
وقال: "لا يمكن أن تكون السنوات الخمس المقبلة بهذا السوء من حيث التضخم وأسعار الفائدة والعمل من المنزل والتنمية الجديدة".
وأشار إلى أن الأمر سيستغرق على الأرجح "فترة شاغرة أطول وأعمق"، مثل تلك التي شوهدت في كالجاري، من أجل البدء في التحول نحو تحويل هذه المساحات لاستخدامات أخرى.
وأضاف: "أنت لا ترى الكرات المدمرة في وسط المدينة بعد".
بعض المكاتب "جاهزة" للتحويل
تطلب المدينة حاليًا من المطورين استبدال أي مساحة مكتبية مفقودة، لكن هذه السياسة قيد المراجعة حاليًا كجزء من دراسة احتياجات المساحة المكتبية.
وقالت تشابل: "لقد كانت المدينة حذرة للغاية في بعض النواحي... ويجب أن تكون حذرة بشأن ذلك لأنك لا تريد تقويض اقتصادك على المدى الطويل".
لكنها قالت إن هناك عددًا صغيرًا من مباني المكاتب في قلب وسط المدينة جاهزة للتداول".
ووصفت تشابل مشروع Toboggan Flats بأنه "عمل مثير للغاية".
وقالت: "أعتقد أنهم على دراية بشيء ما مع السوق هناك، وهو أن الناس قد أخرجوا أسعارهم من سوق الإسكان".
"إنهم يريدون فقط العيش في وسط مدينة تورونتو لمدة أربع أو خمس سنوات ثم سينتقلون إلى الضواحي ويمكنك اللحاق بهم في هذا الوقت من حياتهم، كما أن وضع السكن المشترك مع حمام مشترك ومطبخ مثالي بالفعل بالنسبة لهم".
وقال برنارد إن الحصول على الموافقة على المشاريع للتطوير في تورونتو يوفر عقبة إضافية أمام Toboggan Flats نظرًا لسياسات المدينة المتعلقة بحماية المساحات المكتبية.
"هذا تحدٍ فريد من نوعه في تورونتو. ليس لدينا هذا التحدي في هاميلتون وأوتاوا وكالجاري ومدن أخرى. لذلك قد يعني ذلك أنها تتحرك بشكل أسرع (في مدن أخرى)”.
"يبدو أن هناك نتيجة إيجابية لهذا الأمر... ستجعل حياتنا أسهل قليلاً إذا تم حلها عاجلاً لذلك نحن متفائلون.